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Le samedi 24 août 2019

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Logement contre habitat

L’auteur invité est Ricardo Hausmann, ancien ministre de la planification du Venezuela et ancien chef économiste de la Banque interaméricaine de développement, est professeur d’économie à Harvard University.

Comme l’a dit Peter Drucker, le gourou influent du management : « si l’on ne pas aucune mesure, rien ne sera fait. » Il aurait pu ajouter que prendre de mauvaises mesures ne donnera rien de bon.

Voyons par exemple le cas des logements à loyer modéré. La plupart des pays en voie de développement, ainsi que de nombreux pays riches, définissent leur déficit en logement en fonction du nombre de familles vivant dans des unités considérées comme socialement inacceptables. Mais ce que l’on entend par inacceptable varie considérablement d’un pays à l’autre. L’eau courante, le tout-à-l’égout et l’électricité sont considérés comme indispensables aux Amériques, mais pas en Inde.

Le problème tient au fait que les gens ne demandent pas des maisons, mais des habitats. Une maison est un objet ; un habitat est un nœud dans une multiplicité de réseaux imbriqués – matériels (électricité, eau et hygiène, routes), économiques (transports urbains, marchés du travail, réseaux de distribution et de commerce, divertissement) et sociaux (éducation, santé, sécurité, famille, amis). La capacité de se connecter à tous ces réseaux fait de l’habitat un objet de valeur.

Les villes, par exemple, peuvent être des espaces hautement productifs, parce qu’elles permettent à des personnes de combiner leurs différentes qualifications pour faire des choses qu’aucune autre personne ne peut faire individuellement. Les personnes peuvent échanger leur savoir-faire, apprendre les unes des autres et faire du commerce. Les idées de Jane Jacobs sur ce point, publiées il y a plus de 40 ans, ont été confirmées par des études plus récentes résumées dans des livres d’Edouard Glaeser et Enrico Moretti.

Ainsi en mesurant le déficit en maisons plutôt qu’en habitats, bien souvent les solutions ne résolvent pas le véritable problème. Un Ministre du logement censé construire un certain nombre de maisons va probablement échouer à construire un nombre équivalent de nœuds d’habitat bien connectés. Après tout, beaucoup de ce qui fait d’une maison un habitat reste en dehors de ses attributions.

En outre, si le déficit de logement est diagnostiqué comme une pénurie de logement adéquat, alors la solution est de construire plus de maisons pour ceux qui en manquent, à savoir les pauvres. Mais c’est comme supposer qu’il faut construire de nouvelles voitures pour ceux qui n’en ont pas, c’est à dire pour les personnes qui pourraient acheter des voitures d’occasion à ceux qui veulent remplacer la leur par une neuve. C’est une confusion entre l’industrie du bâtiment, qui contruit de nouvelles maisons, avec le marché beaucoup plus étendu du logement, qui comprend toutes les maisons.

C’est encore pire. Parce que les pauvres ne peuvent pas acheter eux-mêmes un logement proportionné, il faut utiliser des fonds publics. Afin d’allouer ces subventions aux ménages à faibles revenus, les gouvernements traitent en principe différemment les familles ayant des niveaux de revenus différents : les riches doivent compter sur eux-mêmes, les familles de classe moyenne sont dotées d’aides pour garantir des prêts hypothécaires et les pauvres bénéficient d’un logement public. Pour maximiser le nombre d’unités construites, les ministères du logement s’assurent que les projets répondent à des caractéristiques minimales en-deçà d’un certain seuil de coût par-unité. En conséquence, les promoteurs recherchent les terrains les moins chers, qui sont évidemment moins connectés aux réseaux qui augmenteraient leur valeur.

Cette approche a fini par aggraver la ségrégation des pauvres. Elle crée artificiellement – en France par exemple – des quartiers pauvres socialement homogènes où une population non qualifiée vit en vase clos, déconnectée des autres, ce qui rend encore plus difficile pour elle de tirer parti des bénéfices d’une agglomération censés stimuler sa productivité.

En effet, parce que plusieurs de ces développements sont très éloignés, les résidents doivent souvent effectuer un long trajet quotidien inconfortable et coûteux pour obtenir de bons emplois. Rien d’étonnant si de nombreuses personnes préfèrent rester chez elles et travailler à domicile, ce qui peut expliquer pourquoi tant de pays en voie de développement deviennent plus urbanisés mais pas plus productifs.

Confondre la construction de nouvelles maisons avec le marché du logement est la chose la plus absurde qui soit, lorsque l’on s’occupe de familles déplacées. Par exemple, les gouvernements vénézuéliens et colombiens ont été confrontés au besoin de reloger des dizaines de milliers de familles déplacées par des inondations en 2010. Bien que les deux gouvernements appartiennent à des camps politiques très éloignés l’un de l’autre, tous les deux ont promis aux familles déplacées de nouvelles maisons dans de nouvelles zones de développements urbains. En attendant, ces populations ont dû passer des années à attendre dans des abris. Et de nouveau, ces nouvelles zones de développement urbain ont de faibles réseaux pour en faire des habitats. La tâche de créer les communautés intégrées est celle d’un groupe aléatoirement constitué, qui comprend certains des membres les moins connectés de la société.

Au lieu de cela, les familles déplacées devraient rapidement recevoir des bons de logement pour obtenir sans tarder un foyer convenable. Elles sont forcées de choisir des maisons plus anciennes dans des quartiers établis, déjà reliés aux nombreux réseaux qui en font un habitat. Les nouveaux grands développements de logements devraient naturellement attirer ceux qui entretiennent déjà des relations sociales suffisantes, afin de faciliter le coup d’envoi à des communautés mieux intégrées.

Afin de séparer le problème du déficit global de logement, de celui des familles ayant un logement non satisfaisant, les décisionnaires doivent traiter à la fois l’offre et la demande. Du côté de l’offre, les terrains urbains, avec toute leur infrastructure matérielle et sociale, doivent assez vite être étendus. Du côté de la demande, les subventions devraient se concentrer sur le choix des familles censées bénéficier d’une aide sur le marché global du logement.

Cette approche devrait favoriser les quartiers socialement divers et productifs, plutôt que la ségrégation et les poches de stagnation économique. Mais ce but ne peut pas se réaliser sans empêcher l’industrie du bâtiment de dicter une politique de logement à loyer modéré.

Copyright Project Syndicate, 2012.
www.project-syndicate.org

Pour lire le texte original, avec les nombreuses références, on va sur le site de Project Syndicate.

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